¿Por qué el cierre e inicio de año es el mejor momento para invertir?
Estacionalidad del mercado y por qué conviene mirar en enero.
El mercado inmobiliario tiene estaciones y casi nadie las aprovecha. Entre noviembre y marzo pasan tres cosas a la vez que, combinadas, hacen la mejor ventana del año para comprar. Y ninguna tiene que ver con el precio de lista.
Uno: las inmobiliarias cierran metas
Diciembre cierra el año comercial. Las inmobiliarias necesitan escriturar unidades antes del 31 y ahí es cuando aparecen los descuentos que no están publicados: bonos pie más altos, pie repartido en más cuotas, estacionamiento o bodega de regalo con la unidad.
En nuestra cartera de proyectos hemos visto diferencias de hasta 15% entre el precio de lista y el precio de cierre en esa ventana. No es que el proyecto valga menos: es que el vendedor tiene una fecha encima y tú no.
Dos: la competencia se va de vacaciones
En enero y febrero la demanda cae fuerte. Menos compradores mirando la misma unidad significa menos remate implícito, más tiempo para negociar y más disposición del vendedor a escuchar una oferta.
Es exactamente al revés de lo que hace la mayoría, que sale a buscar en marzo cuando todos volvieron.
Tres: el arriendo estudiantil arranca en marzo
Esta es la que más importa si compras para renta. En el Gran Concepción, con la Universidad de Concepción, la UBB, la San Sebastián y la Santo Tomás, la demanda de arriendo se concentra brutalmente entre febrero y la primera semana de marzo.
Si compras en verde en diciembre y te entregan antes de esa ventana, arriendas de inmediato. Si te entregan en abril, arriendas igual pero varias semanas después y probablemente más barato. La diferencia entre acertar y errar esa fecha es de uno a dos meses de renta al año, todos los años.
Lo que hay que mirar antes de firmar
La fecha de entrega, más que el descuento. Un 5% de descuento no compensa entrar al mercado de arriendo en el mes equivocado. Pregunta la fecha comprometida y qué pasa si se atrasa.
El pie y sus cuotas. Un pie de 8% en 30 cuotas cambia por completo el flujo respecto de uno de 20% al contado, aunque el precio final sea el mismo.
La tasa hipotecaria del momento. El dividendo lo vas a pagar 20 o 30 años; el descuento lo recibes una vez.
Quién arrienda esa unidad. Un 3D de 90 m² en un barrio de familias y un studio de 25 m² frente a una universidad son negocios distintos, con vacancia y rotación distintas.
Cómo lo vemos nosotros
Nuestro rol acá no es venderte el proyecto que más nos conviene. Es sentarnos con los números: cuánto pie tienes, qué dividendo soporta tu flujo, qué arriendo real paga ese sector hoy y en cuánto queda el resultado mes a mes.
Si el número no da, te lo decimos. Prefiero perder una venta que ponerte un departamento que no arriendas.