Crédito hipotecario: qué pide el banco y cómo llegar preparado
Renta, pie, carga financiera y plazos: cómo evalúa el banco un crédito hipotecario en Chile y qué hacer antes de postular para que no te lo rechacen.
La mayoría de las compras de propiedad en Chile se financian con crédito hipotecario, y la mayoría de los rechazos se explican por cosas que se podían arreglar antes de postular. Vale la pena entender cómo mira el banco una solicitud.
Los cuatro factores que evalúa el banco
- El pie. Lo habitual es entre 10% y 20% del valor de la propiedad. Mientras más pie, mejor tasa y más probabilidad de aprobación.
- La renta líquida. El dividendo no debería superar aproximadamente un cuarto de tu renta líquida. Es la regla que más determina cuánto te van a prestar.
- La carga financiera. El banco suma todas tus deudas: consumo, automotriz, tarjetas, líneas. Un crédito de consumo grande puede bajar mucho el monto aprobado.
- La estabilidad laboral. Contrato indefinido con antigüedad, o dos años de actividad demostrable si eres independiente.
Qué hacer antes de postular
Tres movimientos que cambian el resultado. Primero, bajar o cerrar deudas de consumo en los meses previos: liberan capacidad de endeudamiento directamente. Segundo, ordenar la documentación completa antes de la primera reunión, porque cada ida y vuelta agrega semanas. Tercero, cotizar en más de un banco: las tasas y los criterios de evaluación varían entre instituciones, y la diferencia en el dividendo a treinta años es significativa.
Los costos que casi nadie considera
Además del pie, la compra tiene gastos operacionales: tasación de la propiedad, estudio de títulos, redacción de escritura, notaría, impuesto al mutuo e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Súmale el seguro de desgravamen y el de incendio, que van dentro del dividendo mensual.
También conviene comparar en UF y no en pesos. Los créditos hipotecarios en Chile se expresan en UF, así que el dividendo se reajusta con la inflación.
Si vas a comprar en verde
Cuando compras un departamento en verde, el crédito se gestiona recién cerca de la entrega, dos o tres años después de firmar la promesa. Eso significa que la tasa que te van a dar no es la de hoy, y que tu situación financiera se evalúa en ese momento. Conviene no tomar deudas grandes durante la construcción.
Si estás evaluando invertir en un proyecto, un ejecutivo puede armarte el escenario completo con el pie en cuotas, la entrega estimada y el dividendo proyectado.